激務サラリーマン脱出物語

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激務サラリーマン脱出物語

「年収600万、資産500万の低属性サラリーマン」の、規模拡大を目指した投資戦略(2018年9月時点)

 

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以前、「具体的に狙っている物件のイメージを記事にして戴けませんか?」と言うリクエストをコメントでいただきました。「狙う物件」は戦略次第ですので、今回は私が取ろうとしている戦略についてご紹介したいと思います。先に結論を申し上げておくと、私が1棟目に狙っている物件は「資産性は低いが、手残りCFは確実に残る物件」です。

戦略を考えるにあたって

私は大学生時代から不動産賃貸業をしたいとずっと考えていました。入社して3年半、やっと貯金もある程度貯まってきて(500万円程度ですが笑)、最初は融資比率の少ない戸建て投資から開始しようと考えていました。

しかし、2018年9月初旬に「この500万円はもっと効率的に使った方がいいのではないか?」と思い始め、戸建てではなく1棟ものを買い進めたいと思うようになりました。

 そこでサラリーマンが給料を担保にローンを引けるアパートローン の中でも、比較的融資条件が良いオリックス銀行の担当者の方と面談したのが2018年9月中旬です。(面談の詳細はこちらです。)

そして2018年9月下旬の連休を活用して、何社か不動産仲介業者と面談し、また最近サラリーマンを引退された専業大家の方との面談を経て、ある程度の戦略が見えてきたので、皆様の何かのご参考になればと思い共有させて頂きます。

 

目次

 

1棟目、何買えばいいの!?

私が不動産賃貸業(投資)をやる目的は、サラリーマンをアーリーリタイヤし、時間的・場所的・経済的自由を手に入れて自分が好きなことだけをするためです。おそらく多くの方が同じような理由で不動産賃貸業を始めたいと考えていらっしゃると思います。
 
しかし、サラリーマンを辞めても大丈夫なほどのCFと資産を得るには融資が必須です。融資が必須となると、投資戦略が非常に大事になってきます。
 
その戦略には築古アパート系や高速地方RC系、戸建て系などいくつかありますが、個々人の背景(属性)が違いすぎて、一概にはどれがベストとはなかなか判断が難しいと思います。そして疑問に思うのが、「結局、1棟目にどんな物件を買えばいいのだろうか」と言う問題です。
 
私が思うに、1棟目に買うべき物件は戦略によりけりです。また戦略は属性(年収・資産等)・目標・リスクの許容度によりけりです。よって今回は、状況が似ている方の参考に少しでもなればと、私の現在の状況でベストと考えている戦略をご紹介します。参考程度に、私の状況は以下です。
 
・一部上場企業勤務(勤続4年目)
・年収600万円(額面)、資産は現金が500万円
・マイホームやマイカー等の借り入れは一切なし
・新設の資産管理法人での物件取得を予定
・7年以内にサラリーマンを引退する
・リスクはその都度計算して許容できる範囲で取っていく

 

基本戦略(投資初期)

投資初期に買うべきと考えている物件、それは「資産性は低いけど、手残りCFが確実に残る物件」です。そして、投資初期はこの物件から出たCFを絶対に使わずに貯めておき、次の段階の融資に備えるということをします。

※もちろん、CFが出ればどんな物件でもOKではありません。エリアが田舎すぎると入居付に苦労し、結局空室が出て利回りが下がる可能性があるからです。いずれにしても、「相場より低い値段で買うこと」が大事です。相場感を養うためには、毎日20分でもネットで物件を検索して相場を掴むことが必要です。

また初期の頃に使う融資はアパートローンです。なぜなら、いきなり都銀・地銀・信金信組のプロパーローンは明らかに属性が足りておらず、なおかつ頭金を求められるからです。順番としては、オリックスSBJ→公庫の順での借り入れを考えています。(最近公庫はかなり渋いと聞きますが...。)

よって、投資初期は上記3つの銀行と複数の物件を組み合わせることで、融資上限と思われる1.5億程度の規模まで一気に拡大しようと考えています。諸経費は持ち出しになるので、「1ヶ月で1.5億まで規模拡大!」とかは難しいかと思いますが(泣)。

 

基本戦略(投資中期)

先ほど書きましたが、投資初期のCFには絶対に手をつけません!

※私の場合は法人での取得を考えており、役員報酬を出した時点で会社バレしますので、強制的にCFは全て内部留保となります笑 サラリーマンだけど資産管理法人の設立を考えている、けど会社バレが怖い!と言う方がいらっしゃいましたら、もしリクエストをいただければ会社バレをなるべくしない方法も記事にしたいと思います^^

そして、この段階からはプロパーローンを狙っていきます。それに伴い、取得する物件もある程度の資産性があるものにシフトしていきます。

すんなりプロパーローンが引ければいいですが、プロパーローンを引くためにはいくつか注意すべき点があります。この点、非常に大事なので少し細かく紹介します。 

①不動産賃貸業の実績があること。

まず、賃貸業の実績が必要になります。具体的に言えば、最低でも1期〜2期分、できたら3期分の決算書(個人の方なら確定申告書)が実績を示すものになります。

なぜなら、サラリーマン年収を担保に融資をするオリックス銀行SBJ銀行などとは違い、地銀や信金のプロパーローンは「事業」に融資をするからです。事業に融資をする場合、銀行は借りようとしている人間の経営能力を判断しなければなりません。なぜなら、銀行としてはズブの素人が「賃貸事業」を上手く回せていけるかはわからないですし、もし回せなかったら不良債権を抱えることになってしまうからです。

※これは私のような低属性の場合を考慮した場合です。年収数千万、資産数千万の高属性の方であれば、未経験からでもプロパーローンを引けるかと思います。なぜなら、事業がうまく回らなくても年収や資産から補填できる可能性があると銀行が判断するからです。

債務超過しており、帳簿上は赤字になっていたとしても、手残りCFが出ていること。

また、数期分の決算書ならどんなものでもいい!と言うわけではありません。「債務超過になっていても、帳簿上は赤字になっていたとしても、手残りCFが確実に残っている」ことを示す決算書が必要になります。

 ここでいくつか考えられる懸念点についてお答えしたいと思います。

債務超過について

まず、「債務超過になっていると融資がストップしてしまうのでは?」と思う方がいるかもしれません。いろんな本に書いてありますよね。債務超過=融資がストップする、と。

しかし実は、債務超過に対するスタンスは銀行によって違います。ある銀行は「債務超過している人には融資を出さない」と言うスタンスを持っています。しかしある銀行は「債務超過していても、CFが出ているなら融資する」と言うスタンスを持っています。よって、今回の戦略の投資中期では後者の銀行を開拓していく必要があります。

もちろん、債務超過しないような資産性=積算価格が高く出る物件を最初から買い進められたらベストです。しかし、低属性サラリーマンには難しいでしょう。資産性の高い物件は概して利回りが低くなり、私のような低属性サラリーマンが頼りにするアパートローンの金利(2−4%代)では、CFすら出なくなり、最悪持ち出しが発生する危険があります。よって、「債務超過していても、CFが出ているなら融資するよという」スタンスを持った銀行を開拓していくことになります。

※数千万の貯金をしてから資産性の高い物件を買ってもいいですが、おそらく10年くらい貯金に励むことになるでしょう、、、。

 

帳簿上の赤字について

また、「帳簿上赤字になっていると、融資が止まるのでは?」と思う方もいるかもしれません。実はこの点も債務超過と同じように各銀行ごとにスタンスが違います。なので、「帳簿上は赤字でもCFが出ているなら融資するよ」と言うスタンスの銀行を探していく必要があります。減価償却をしていると、帳簿上の赤字になりやすいですからね。

 

小まとめ

ここまで債務超過をしていてかつ、帳簿上の赤字でも融資を受けられる銀行を探さないといけないと説明してきました。ここで絶対に必要なのは「手残りCFがしっかり出ていること」です。

債務超過している、帳簿上は赤字、しかも手残りCFもない」は完全にアウトです。おそらく、融資を引くのはかなり難しくなると思います。言い換えれば、「借金はあるし、赤字決算だし、現金もないよ」と言っているようなものです笑 そんな人にお金を貸す銀行は(おそらく)ありません。

しかし、「債務超過してるし、帳簿上は赤字だけど、現金はしっかり残せているよ」と言う人に貸してくれる銀行は存在します。この戦略の投資中期では、このような銀行の融資を狙います。プロパー融資が引ければ、結果として金利等の融資条件が改善するので、物件もある程度資産性のあるものにシフトしていきます。

 

 基本戦略(投資後期)

プロパーローンが引けるようになれば、B/Sの債務超過も改善され、P/Lも問題なく黒字となっているでしょう。この段階に来て、初めて都銀にチャレンジできると思います。都銀は金利0%代もあるので、一気に資産性が高い物件への投資が可能となります。なぜなら、金利が低ければ東京都内の利回りの低い物件であっても、しっかりとCFが出るように組み立てることができるようになるからです。

これが不動産賃貸業の最終段階だと私は考えています。おそらく多くの大家さんがここを目指して日々努力をされていると思います。

アパートローン ×CF重視の物件と言う組み合わせから、最終的にはプロパーローン×都内物件への組み合わせへと階段を登っていくイメージです。

 

参考にした先輩大家さま

今回の戦略についてはいろんな本やブログ等を参考にさせて頂きましたが、特に楽待コラムニストの「低属性金なし大家さん」の記事を大変参考にさせていただきました。コラムを読んだ瞬間、「自分の属性に合った戦略はこれだ」と直感しました。

そして、その内容を若くしてアーリーリタイアされた専業大家の方に、コンサルの機会に話してみました。すると、「間違いない。君と僕はスタートの属性が似ているけど、僕はまさにこの人が説明している戦略でサラリーマン引退まで辿り着いたので、参考にすると良いと思う。」との返事をいただけました。

色々考えすぎて戦略が決まっていなかった自分に、光がさしたように感じました。とりあえずは今回紹介させていただいた戦略を元に、不動産賃貸業を進めていくことにします!

 

「低属性金なし大家さん」の楽待コラム一覧はこちら

その中でも特に参考になる記事がこちら

 

 

 最後に

以上、今私が考えている投資戦略をまとめました。

あくまで私の現在の属性で取り得る、ベストだと考えている戦略です。もちろん戦略は皆様の目標、属性、リスクの許容度により大きく異なります。中には、「結局どんな戦略でいけばいいんだ、、、。」と悩まれる方もいらっしゃるかと思います。

そのような場合は、属性が似ている先輩大家さんをネットで探してコンサルを依頼したり、不動産業者さんとガンガン面談をするなど、行動量をあげると戦略が決まってくるかもしれません。

※不動産業者さんの中にも、親身に戦略を考えてくれる方はいます!逆に、初心者にダメ物件を売りつけてバックマージンを得ようとする「自称コンサル」をしている人もいるので、気をつけてください!

正直、この戦略に行き着くまで調べまくりました。本も読みまくりました。業者さんにもけっこー会いました。コンサルも何人かの方にして頂きました。それでやっと導き出された、「自分にとってベストと思われる戦略」です。もし悩まれている方は、いろんな人に会って、ネットで調べて、本を読むなどガンガン行動してけば必ず方向性は決まってくると思います!

 

 

 

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