激務サラリーマン脱出物語

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オリックス銀行の担当者と面談してきました!(2018年9月時点の融資条件等)

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本日、オリックス銀行の融資担当の方と面談を行ってきました。(2018年9月)

仕事の昼休憩の時に、オリ銀のHPに載っているTEL番号に電話。融資条件について色々と質問をしたところ、「実際に詳しくお話ししたいので、面談しませんか?」と提案いただいたので、当日夜の仕事終わりに急遽面談してきました笑

今回の記事では、TELと面談でわかった情報を皆さんにお伝えできればと思います。

 

   

各融資条件

ここからは、TELと面談で聞き取れた融資条件をザックリと記載していきます。

 

◆融資限度額
年収の10倍程度。
例)年収700万円×10=7,000万円程度が融資の限度額となる。
7,000万円まで借り入れた後の限度額は、物件の賃料収入も加味して1億くらいまで伸ばせる可能性があるとのこと。実際、2億まで借り入れをしている人もいるらしいです。(ネット情報ですが。)
 
オリ銀は他行の借り入れも限度額に加味されるので注意が必要です。たとえば、静岡銀行で既に5,000万円の借り入れを行っている場合は、7,000万-5,000万=2,000万円までしか融資を受けられなくなってしまいます。なので、オリ銀は融資限度額(今回の例なら7,000万円)までは最優先で借り入れすべき銀行である、というのは不動産投資家の間では有名な話かと思います。
 
 
金利について
年収700万円以上…年利2.3-2.5%が可能。
 
ただし、下記以外のエリアの物件は「田舎でリスク高いから、金利あげるね」ってことで年利3%となるらしいので注意が必要です。
首都圏(埼玉・千葉・東京・神奈川の各都県)・近畿圏(滋賀・京都・大阪・兵庫・奈良・和歌山の各府県)・名古屋市・福岡市に限らせていただきます。なお、首都圏・近畿圏については、東京・大阪の中心部までの公共の交通機関(電車・バス)を利用した所要時間が東京でおおむね1.5時間、大阪で1時間以内のエリア
(上記はオリ銀HPに記載のものです。→不動産投資ローン 商品説明書 | オリックス銀行
 
オリ銀は、かのスルガ銀行の4.5%や、SBJ銀行静岡銀行と比較しても金利が安く、融資が受けられるならかなり良い選択だと思っています。 
 
 
◆融資年数に関して
木造、軽量鉄骨 40年-築年数
重量鉄骨         45年-築年数
RC                     55年-築年数
 
例)築15年の木造アパートだと、融資期間は40年-15年=25年の融資を受けることが出来ます。融資の限度は35年とのことなので、築1年の木造アパートだとしても融資期間は39年とはならず、限度の35年となります。
 
※ちなみに、金利を2.5%(2.3%にストレスをかけました)だとすると、返済比率50%以下達成のために必要な利回りは以下となります。返済比率とは、家賃年収に対する返済額のことです。たとえば、3,000万円利回り10%の物件なら、家賃年収300万円なので返済が年150万円であれば返済比率50%を達成できます。返済比率50%以下を設定した理由はリスクを抑え、手残りCFを多く残すためです。下記は木造アパートの場合です。
 
築5年   融資期間35年 必要利回り8.6%
築10年 融資期間30年 必要利回り9.6%
築15年 融資期間25年 必要利回り10.9%
築20年 融資期間20年 必要利回り12.8%
築25年 融資期間15年 必要利回り16.2%

 

 
 
◆物件の評価について
・収益還元、積算の両方で見るが、収益還元での評価の割合が高い。
よってRCや重量鉄骨に比べて、木造アパートの方が物件評価が伸びる傾向にあるとのこと。また、新築物件は新築プレミアムが乗っているので収益評価をしても物件評価が出にくいとのことです。なぜなら、家賃に新築プレミアムが乗っているからで、新築プレミアム解除後の家賃設定で収益計算がされるから、といったことを担当の方は話されていました。
 
 

初回相談時は、まず自分の属性を伝えよう

ここからは、今回私が相談をした際に「こうするとよかったな」といったことをお伝えします。

私はまだ物件を一つも持っていないので、オリ銀さんへはまずTELで融資条件について質問しました。この記事を読んでいる方にもまだ物件を持っていない方がいるかと思いますが、銀行さんへはまずはTELで相談するのが良いと思います。

もちろんある程度はネットで融資条件を調査し、それでも疑問に思った部分を適当に紙にまとめ、TELに挑みました。(融資条件については、「オリックス銀行 不動産投資 融資条件」とググればいろんな方が残した情報を簡単に調べることが出来ます。先代の大家の方々...ありがとうございます笑)

 

TELをして感じたことは、「まずは自分の属性を先に伝えることが大事だな」という点です。ここでいう属性とは、「勤め先、勤続年数、昨年の年収、自己資金の額、資産状況、住宅ローンや車のローンなどの借り入れがあるか」です。特に、年収を伝えることは非常に大事です。

なぜなら、サラリーマンを対象にしたアパートローンには年収による「足切りライン」が存在しているからです。例えば、オリ銀、静岡銀行は700万円以上でないと融資が厳しいと言われています。(各銀行の足切りラインも、ググればたくさん情報が出てきます。)

この足切りラインに引っかかってしまうと、その時点で融資の可能性が厳しくなります。(もちろん、「親からの遺産相続で数千万円の資産がある」等の場合は融資の可能性がグーーーンと高まりますので、資産背景も伝えることが大事です。数千万も資産があれば、都銀や地銀でもっと条件の良い融資が引けると思いますが...。)

年収も伝えず話を進めると、もともと年収的に融資が絶望的なのに色々と相談することとなり、お互いに時間の無駄となってしまいます。もちろん、年収が少し足りなくてもアタックしてみる価値は十二分にあると思います。実際、私もオリ銀の年収足切りライン700万円には少し足りていないです。

よって、サラリーマン向けのアパートローンを主に扱う銀行(オリ銀、静岡銀行SBJ銀行、トラストL&F、セゾンファンデックス等)に問い合わせをする際は、こちらから自分の属性を伝えることをオススメします。特に大企業に勤めている方はそれだけで信用に繋がりますので、自分から伝えていきましょう。

 

※「足切りライン」が設定されているのは、銀行が「もしこの人にお金を貸した場合、ちゃんとお金を返してくれるだとろうか?」と心配しているためです。

例えば退去が重なり、返済が家賃収入を上回ってしまったとします。年収が高ければ、最悪生活費を切り詰めてもらえれば、銀行はお金を返してもらうことが出来ます。(この時点でその投資は失敗だと思いますが...。)しかし年収が低ければ、いくら生活費を切り詰めても返済に回すお金が出来にくいです。そのようなリスクを考慮した結果、銀行は「年収の足切りライン」というのを設定しているのです。 

 

 
 
 
 
 
以上、オリックス銀行さんとの面談内容をまとめました。
サラリーマン大家にとっては比較的低金利で築古物件にも長期の融資が引けるということで、投資初期の「CFを残す」段階の戦略には打って付けの銀行さんだと私は考えています!

 

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