激務サラリーマン脱出物語

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サラリーマンの私が不動産投資のための法人(合同会社)を設立しました!設立した理由、注意点とその対処法を紹介します。

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 つい先ほど、不動産投資用の資産管理法人(合同会社)の登記申請を法務局にて行ってまいりました。この記事では、1棟目(1戸目)取得前に法人設立に至った理由と、サラリーマンが法人を設立する際の注意点とその対処法をご紹介したいと思います。

 

 

 

結論

  • 法人設立の理由は節税と将来のため
  • サラリーマンが法人を設立する際はいくつかの注意すべき点がある。  

  

法人を設立した理由 

①節税のため

法人を設立した第一の理由、それは将来の目標とする投資規模(億単位)とサラリーマン収入とを合算した場合、法人にて物件を取得した方が将来的には節税になると考えたためです。

現在の私の給与所得は年700万円程度(課税所得は350万円程度)です。個人で物件を買い進めていった場合と、法人で買い進めた場合の税金のかかり具合から見る損益分岐点がかなり近いと見越し、将来の節税のため設立を決意しました。

しかし、この部分は皆様のご収入と目指される投資規模により判断が異なるかと思います。もしご心配であれば、税理士の先生にご相談されることをオススメします。(私は相談していませんが)

また、個人で取得した物件を法人に移譲する際にも大きな税金(不動産取得税)が発生するため、1棟目(1戸目)から法人で取得する方針としました。いくら自分が社長とはいえ、法人は法律上完全な別人格のため、不動産取得税が発生してしますのです。

 

②融資獲得のため

サラリーマン向けのアパートローンは年収の数十倍、金額にして2〜3億円から融資が下りずらくなるというのは有名な話です。しかし、法人を対象にした事業性融資は事実上青天井となります。その事業性融資を得るためには、最低でも2〜3期分の黒字決済が必要とも言われています。将来不動産投資で生計を立てられる程度の規模を計画している自分には、なるべく早めに2〜3期分の決算を作りため、法人設立に至りました。

 

③自分を追い込むため

 法人を設立しますと、最低でも年7万円の住民税がかかります。それにプラスして、主に税理士報酬ですが年20〜30万円の費用が発生します。法人を設立すれば、合計して年30万円は最低でもかかることになります。これが結果として自分を追い込み、これまで以上に不動産投資に対して本気になれるのではないかと考えています。また、多くの先輩大家が「将来大きな規模を目指すなら、最初から法人で買い進めるべき」と話していたことも大きな理由です。

 

 

 サラリーマンが法人を設立する際の注意点 

みなさまが勤めてらっしゃる会社にも副業禁止規定が定められているかと思います。会社に法人設立がバレると、何らかの処分が下されるリスクがあります。なので、ここではその注意点と対処法をご紹介いたします。

 

①社長を親や妻にする。

社長(合同会社であれば代表社員、株式会社であれば代表取締役)は親や妻にし、自分は登記謄本に載らないようにしましょう。株式会社であればご自身は出資者に留まり、合同会社であれば「業務を執行しない社員」になれば、自身は登記謄本に載らず会社バレを防ぐことができます。

また、自分を代表とした場合、法人の本店所在地(住所)から会社名が判明→会社名から自分が代表であることがバレるリスクがあります。なので、法人の本店所在地はご実家など会社に届け出ていない住所にすることが非常に重要です。間違えても、借り上げ社宅等の住所を本店所在地としてはいけません。

→私の場合、自分を代表社員とする合同会社を設立しました。理由としては、①代わりに社長になってもらえる人物がいないため、です。身内は全員サラリーマンであり、全員副業禁止規定に引っかかる恐れがありました。②先輩大家さんに話を聞く限り、自分が代表になってもバレた人はいないという話を聞いたため、③自分以外を代表とした場合、融資の際などに同行する必要があり面倒なため、です。

このあたりはリスクもともないますので、必ずご自分の状況に照らし合わせて検討されることをオススメいたします。

 

 

役員報酬(給料)は受け取らない

もう一つ注意が必要なのは、法人から給料(役員報酬)を受け取らないことです。

私もサラリーマンだったので全く知りませんでしたが、法人で稼いだお金はいくら自分が社長の会社だからといって好き勝手に使えるわけではありません!必ず「給料(役員報酬)」という形で自分に払い出して、はじめてそのお金を好きなものに使うことができます。もし勝手に使おうものなら、横領という立派な犯罪になってしまいます...。

だからと言って、間違っても自分に給料を払い出してはいけません。なぜなら、自分で立てた法人から給料をもらう→給与収入が増える→その分住民税が増える→本業の経理担当者が明らかに住民税の額が多いことに気がつく→会社にバレてしまうからです。

よって、対処法としては「代表にした親戚や妻などに給料として支払う」か、「利益は法人の内部留保として貯め続け、サラリーマンを引退してから払い出す」ということが考えられます。

→私の場合、①本業からの給与収入で十分に生活ができること、②お金を使いたくなっても、車や携帯代など、大体は法人の経費として処理ができるだろうということ、③内部留保(貯金)することがバランスシートの質を高め、銀行から融資を引き出しやすくなるだろうという理由から、サラリーマン引退までは全ての利益を内部留保にする予定です。 

 

まとめ

サラリーマンが不動産投資用に法人を設立するにはメリットもデメリットもあります。注意すべき点はうまく対処し、法人を活用することでうまく規模が拡大できるよう取り組んでいきましょう!

もし法人設立の際の疑問点がありましたら、コメントにてご質問いただければと思います。

 

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